Starte vaktmester- og eiendomsservice

Av Terje Moy, ansvarlig redaktør · Publisert 3. november 2026

Et vaktmesterfirma kan startes uten godkjenning, men to grenser må du kjenne fra første dag. Elektrisk arbeid kan du ikke tilby med mindre firmaet er registrert i Elvirksomhetsregisteret hos DSB. Og tilbyr du trappevask eller annet renhold, selv som en liten del av avtalen, må firmaet være godkjent av Arbeidstilsynet. Resten handler om å bygge faste avtaler med borettslag og næringsbygg som gir inntekt måned etter måned.

Vaktmestertjenester er en av få håndverksnære bransjer der det går an å få forutsigbar inntekt fra start. Et borettslag som har vært fornøyd med deg i tre år, har lite å vinne på å bytte for å spare noen hundrelapper. Men det er også en bransje der det er fristende å si ja til alt styret spør om – og noen av de tingene har du ikke lov til å gjøre.

Hva kan du gjøre, og hva krever andre fag?

Det typiske vaktmesteroppdraget er en blanding: tilsyn med bygget, små reparasjoner, skifte av dørpumper og låser, utearealer, søppelrom, enkel snørydding, kontakt med beboere og bestilling av fagfolk når noe er utenfor ditt område. Det meste av dette krever ingen særskilt godkjenning. Det som gjør det, er elektrisk arbeid og renhold – og større bygg- og rørarbeid.

Elektrisk arbeid: den grensen du ikke kan krysse

Forskriften om elektroforetak sier at den som tilbyr eller utfører arbeid knyttet til elektriske anlegg for andre, skal være registrert i Elvirksomhetsregisteret. «Arbeid» betyr her enhver form for arbeid – også drift, vedlikehold, reparasjon og kontroll. Det er nettopp ordene som beskriver en vaktmesters hverdag.

Unntakene er snevre: de gjelder den som bare arbeider på sine egne forsyningsanlegg, i sin egen bolig og fritidsbolig, eller er pålagt lokalt elektrisitetstilsyn. En vaktmester som jobber i andres bygg, er ikke omfattet av noen av dem. Og selv en privatperson som vil gjøre elektrisk arbeid i sin egen bolig, må ifølge DSB ha relevant fagbrev og minst tre års praksis – ellers skal arbeidet gjøres av en registrert elektrovirksomhet.

Hvor grensen går for de aller enkleste oppgavene, bør du avklare med DSB eller det lokale elektrisitetstilsynet før du lover noe – ikke anta. Det trygge er å skrive i avtalen at elektrisk arbeid bestilles fra registrert elektroforetak, og at din rolle er å melde feil og følge opp. En løsning er å ha en fast elektrikerpartner og selv ta koordineringsrollen. Vil du heller ha elektrikerarbeidet inn i eget firma, krever det en faglig ansvarlig med installatørkompetanse i full stilling – se starte elektrikerfirma for hva det innebærer.

Renhold: også når det bare er en liten del

Den andre fella er trappevasken. Forskriften om renholdsvirksomheter gjelder for virksomheter som helt eller delvis tilbyr renholdstjenester. Et vaktmesterfirma som har trappevask med i borettslagsavtalen, er dermed en renholdsvirksomhet, og skal være godkjent av Arbeidstilsynet.

For å bli godkjent må du blant annet dokumentere godkjent bedriftshelsetjeneste, vernetjeneste, skriftlige arbeidsavtaler for alle ansatte, at du følger den allmenngjorte tariffavtalen for renhold, og at de ansatte har yrkesskadedekning. Alle som utfører renhold, skal ha HMS-kort – også innehaveren av et enkeltpersonforetak uten ansatte – og kortet kan først bestilles etter at Arbeidstilsynet har meldt at vilkårene er oppfylt.

Kravet treffer også kunden din. Borettslag og andre som kjøper renholdstjenester, har bare lov til å kjøpe fra virksomheter som er godkjent eller har søknad til behandling. Et styre som kjenner reglene, vil spørre. Er du ikke godkjent, har du et problem i anbudsrunden – eller du må la renholdet gå til et annet firma. Mer om godkjenningsordningen står i starte renholdsbedrift.

HMS-kort og vedlikeholdsarbeid

Forskriften om HMS-kort gjelder arbeid på bygge- og anleggsplasser, og den regner blant annet ombygging, istandsetting, sanering og vedlikehold med. Arbeidsgiver og enkeltpersonforetak skal sørge for at alle som gjør slikt arbeid, har kort. Kortet bestilles på hmskort.no og koster 139,10 kroner pluss mva. Skal du rehabilitere en trappeoppgang eller bytte vinduer i en blokk, trenger du det.

For det rutinemessige vaktmesterarbeidet – tilsyn, skifte av en dørpumpe – er det mindre opplagt. Byggherreforskriften holder for eksempel rutinemessig eller mindre omfattende vedlikehold utenfor sin definisjon av byggearbeid. Har du HMS-kort uansett, slipper du å vurdere det jobb for jobb, og det er noe profesjonelle kunder gjerne vil se.

Mye vedlikehold er unntatt fra byggesøknad, for eksempel reparasjon av tekniske installasjoner og reparasjoner ved rørbrudd. Men det betyr ikke at du kan ta alt. Våtromsarbeid, rør og større ombygginger hører hjemme hos fagfolk som kan stå for kvaliteten; se starte rørleggerfirma. Og husk at stigen bare unntaksvis er en arbeidsplattform: frittstående stiger over seks meter skal ikke brukes, så takrenner i fjerde etasje krever lift.

Slik bygger du de faste avtalene

Forretningsmodellen står og faller på faste månedlige avtaler. Enkeltjobber fyller kalenderen, men det er avtalene som betaler lønna i juli når styrene har ferie.

Start med få, nære kunder

Kjøretid er tapt tid i denne bransjen. Ti borettslag spredt over hele byen gir deg mer tid i bilen enn i byggene. Velg et område, og bygg tett: når du har én kunde i et strøk, er naboborettslaget den mest naturlige neste kunden. Et styremedlem som anbefaler deg til naboen, er verdt mer enn en annonse. Be om lov til å bruke fornøyde kunder som referanse – se referanser og kundecase.

Avtalen må si hva som er inkludert

Uenighet om hva den faste prisen dekker, er en typisk kilde til konflikt i vaktmesteravtaler. Skriv det ned:

• Faste oppgaver og frekvens: ukentlig tilsyn, sjekk av søppelrom, rydding av utearealer.
• Responstid ved feil, og hva som regnes som akutt.
• Hvordan arbeid utenfor avtalen bestilles og prises – timepris og materialpåslag.
• Hva du ikke gjør: elektrisk arbeid, renhold (om du ikke er godkjent), arbeid som krever ansvarsrett.
• Hvem du kan bestille fagfolk fra på kundens vegne, og hvor stort beløp du kan bestille for uten å spørre styret.
• Oppsigelsestid og prisjustering.

Oppdragsavtale og kundekontrakt gjennomgår hvordan du setter opp avtalen.

Prising: fast pris pluss timer

En ryddig modell er en fast månedspris for det avtalte og timepris for alt annet. Regn ut den faste prisen fra faktisk tidsbruk: hvor mange timer per måned går med til hvert bygg, inkludert kjøring? Legg på kostnader til bil, verktøy og forsikring. Et regneeksempel, ikke et bransjetall: et borettslag krever i snitt seks timer i måneden inkludert kjøring, og timekostnaden din er 600 kroner. Da må den faste prisen være minst 3 600 kroner i måneden eksklusiv mva før fortjeneste. Etter et halvt år bør du sjekke timelistene: bruker du åtte timer, taper du penger på hvert besøk. Se dekningsbidrag for hvordan du ser hvilke avtaler som faktisk tjener penger.

Større borettslag og sameier ber gjerne om tilbud fra flere leverandører. Offentlige oppdragsgivere følger anskaffelsesregelverket – se anbud og offentlige anskaffelser.

Kombiner sesongene

Snørydding om vinteren og utearealer om sommeren passer naturlig inn i en vaktmesteravtale, og gjør at kunden ikke trenger en egen leverandør for hver sesong. Samarbeid gjerne med et hagefirma om det du ikke har maskiner til selv, eller utvid selv; se starte anleggsgartner- og hagefirma.

Forsikring og ansvar

Som vaktmester har du nøkler til andres bygg og ansvar for ting som kan gå galt mens ingen ser på: en vannkran som ikke ble stengt, en dør som ikke gikk i lås. Tegn ansvarsforsikring før første avtale, og spør konkret om den dekker skade på bygg og eiendeler du har i din varetekt, og tap av nøkler og låsbytte. Forsikringene bedriften trenger forklarer dekningene. Har du ansatte, er yrkesskadeforsikring lovpålagt. Ha en skriftlig nøkkelrutine: hvem har hvilke nøkler, og hvor oppbevares de?

Ofte stilte spørsmål

Kan en vaktmester bytte stikkontakter og lysbrytere?

Ikke uten at firmaet er registrert i Elvirksomhetsregisteret med en kvalifisert faglig ansvarlig. Plikten gjelder både å tilby og å utføre arbeid knyttet til elektriske anlegg for andre, også drift, vedlikehold og reparasjon. Avklar med DSB hvis du er usikker på en konkret oppgave.

Må vaktmesterfirmaet være godkjent for å ta trappevask?

Ja. Forskriften gjelder virksomheter som helt eller delvis tilbyr renholdstjenester, og de skal være godkjent av Arbeidstilsynet. Kunden har heller ikke lov til å kjøpe renhold fra en virksomhet som ikke er godkjent eller har søknad til behandling.

Trenger jeg HMS-kort som vaktmester?

Når du gjør vedlikehold, istandsetting eller ombygging, ja – det regnes som arbeid på bygge- og anleggsplass. For rent tilsyn og rutineoppgaver er det mindre opplagt; spør Arbeidstilsynet, eller skaff kortet uansett.

Hva bør en vaktmesteravtale med borettslag inneholde?

Faste oppgaver og frekvens, responstid, pris for arbeid utenfor avtalen, hva du ikke utfører, fullmakt til å bestille fagfolk, oppsigelsestid og prisjustering.