For å starte byggfirma trenger du et registrert foretak og HMS-kort til alle som jobber på byggeplassen – også deg selv. Ansvarsrett trenger du først når du skal stå ansvarlig i en søknadspliktig byggesak, og da må den faglige lederen ha minst fagbrev og to års praksis. Bygger du ny bolig for en privatperson, må du i tillegg stille garanti på 10 prosent av kontraktssummen før du begynner.
Det er den siste delen som skiller byggfaget fra de fleste andre håndverk. En maler som bommer på et anbud, taper en ukelønn. En snekker som bommer på en fastpris for et nytt hus, kan tape mer enn firmaet er verdt. Reglene som beskytter forbrukeren – garanti, dagmulkt, grenser for tillegg – er gode for kunden og tunge for en liten entreprenør. Du må kjenne dem før du signerer første kontrakt.
Hva må på plass før første oppdrag?
- Foretak med organisasjonsnummer. Valget mellom AS og enkeltpersonforetak kommer vi tilbake til; i byggfaget er det sterke grunner til å velge AS.
- HMS-kort. Arbeidsgiver og enkeltpersonforetak skal sørge for at alle som jobber på bygge- og anleggsplasser har kort. Det gjelder også på oppdrag for privatpersoner. Kortet bestilles på hmskort.no, koster 139,10 kroner pluss mva, varer i to år og er bare gyldig så lenge ansettelsesforholdet består.
- MVA-registrering fra 50 000 kroner i omsetning over tolv måneder – i byggfaget skjer det på første jobb.
- Kvalitetssikringsrutiner og dokumenterte kvalifikasjoner hvis du skal erklære ansvarsrett.
- Ansvarsforsikring. Ikke lovpålagt, men noe du bør ha før første kontrakt, og som profesjonelle oppdragsgivere gjerne ber om bevis for.
Felles for alle håndverksfag – bil, verktøy og hvordan du får de første kundene – står i starte håndverksbedrift. Her handler det om det som er særegent for bygg.
Ansvarsrett: når og hvem?
Plan- og bygningsloven § 20-3 sier at søknadspliktige tiltak skal utføres av foretak med ansvarsrett. Den som erklærer ansvarsrett, går god for at arbeidet oppfyller kravene i loven. Der det ikke er krav om ansvarlig foretak, har tiltakshaveren – huseieren – ansvaret alene.
Mye av det småfirmaer gjør, er ikke søknadspliktig. Byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 unntar blant annet en frittliggende bod eller garasje inntil 50 m² som ikke brukes til beboelse (med krav til høyde og avstand), tilbygg inntil 15 m², terrasser som ikke er høyere enn én meter over terrenget, ikke-bærende vegger innenfor en branncelle og rehabilitering av våtrom i eksisterende boliger. Et større tilbygg, en ny bolig eller bruksendring er derimot søknadspliktig, og da må noen erklære ansvar for utførelsen.
Kravene til foretakets faglige ledelse står i SAK10 § 11-3:
| Tiltaksklasse (utførende) | Utdanning | Praksis etter utdanning |
|---|---|---|
| 1 | Fag- eller svennebrev | 2 år |
| 2 | Mesterbrev eller høyere fagskolegrad (120 studiepoeng) | 3 år |
| 3 | Høyere fagskole / bachelor | 8 år / 5 år |
Med fagbrev som tømrer og to års praksis kan du altså ta ansvarsrett for utførelse i enkle tiltak. For boligprosjekter i tiltaksklasse 2 er mesterbrev eller fagskole inngangsbilletten. Kravet gjelder den faglige ledelsen i firmaet – resten av mannskapet skal ha de kvalifikasjonene jobben krever.
Sentral godkjenning hos Direktoratet for byggkvalitet er frivillig. SAK10 forbyr til og med offentlige oppdragsgivere å kreve den. Men kommunen skal normalt legge en relevant sentral godkjenning til grunn når den vurderer ansvarsretten din, så godkjenningen sparer deg for dokumentasjon i hver sak og er et kvalitetsstempel overfor private byggherrer. Den varer i tre år, og forutsetter blant annet kvalitetssikringsrutiner, betalte skatter og avgifter og at den faglige ledelsen er fast ansatt med skriftlig arbeidsavtale. Kvalifikasjonskravene er under revisjon, så sjekk gjeldende krav hos DiBK før du søker.
Uavhengig kontroll på nye boliger. I nye boliger skal lufttettheten kontrolleres av et uavhengig foretak, og det samme gjelder fuktsikringen når våtrom bygges som del av et søknadspliktig tiltak. Kontrolløren sjekker arbeidet ditt. Legg inn tid til å rette avvik i fremdriftsplanen.
Byggherreforskriften: når du jobber på andres byggeplass
Som underentreprenør på et større prosjekt møter du byggherreforskriften. Den legger hovedansvaret på byggherren, men du har egne plikter: du skal følge byggherrens plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA-planen), gjøre egne risikovurderinger og si fra om risiko planen ikke dekker. Har du ansatte, skal de relevante delene av planen inn i internkontrollen din. Byggherren skal føre en elektronisk oversiktsliste med navn og HMS-kortnummer på alle som jobber på plassen – oppdatert daglig. Har noen av dine folk ikke kort, er det du som har brutt reglene.
Jobber du for en privatperson, gjelder bare én bestemmelse, og den treffer deg: forhåndsmelding til Arbeidstilsynet. Arbeid som varer mer enn 15 virkedager eller overstiger 250 dagsverk, skal meldes senest en uke før oppstart. Er byggherren forbruker, er det du som utfører arbeidet som skal sende meldingen. Et tilbygg eller en totalrenovering på tre–fire uker utløser altså meldeplikt for deg.
Fastpris: hvor risikoen ligger
To lover styrer kontrakter med privatpersoner, og det er viktig å vite hvilken som gjelder.
Bustadoppføringslova gjelder når du bygger ny bolig eller fritidsbolig for en forbruker, og når du står for full ombygging. Håndverkertjenesteloven gjelder resten av arbeidet på eksisterende boliger – tilbygg, påbygg, rehabilitering. Begge er ufravikelige: du kan ikke avtale deg bort fra dem til ugunst for kunden.
Garantien
Bygger du ny bolig for en forbruker, skal du stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Den skal dekke minst 10 prosent av vederlaget fram til overtakelsen og 5 prosent for krav som kommer senere, og den skal vare i fem år etter overtakelsen. Garantien skal være selvskyldnergaranti fra et finansforetak (eller et depositum), og den må være på plass før byggearbeidet starter. Inntil den er dokumentert, kan kunden holde tilbake alt vederlag. Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke ventes å overstige 2 G, i 2026 rundt 273 000 kroner.
For en ny enebolig til 4 millioner kroner betyr det en garanti på 400 000 kroner. Regn med at den som stiller garantien, vil vurdere firmaets økonomi og kan kreve sikkerhet – for et nystartet AS kan det bety personlig kausjon fra deg. Les kausjon og personlig garanti før du skriver under.
Dagmulkt og forskudd
Blir overtakelsen forsinket, kan kunden kreve dagmulkt uten å dokumentere noe tap. Er ikke annet avtalt, er den 1 promille av kontraktssummen per dag, aldri under en halv prosent av G, og for maksimalt 100 dager. På huset til 4 millioner er det 4 000 kroner per dag og opptil 400 000 kroner i alt. Regn ut hva det ville gjort med marginen din før du lover en dato.
Forskuddsbetaling er strengt regulert. Kunden skal aldri ha betalt mer enn verdien av arbeidet og materialene som er tilført eiendommen, og minst en tidel av vederlaget skal holdes tilbake til overtakelsen. Du finansierer altså selve byggingen, og trenger en likviditet som tåler det. Sett opp et likviditetsbudsjett per prosjekt.
Tillegg og overslag
Begge lovene har samme regel om prisoverslag: sluttprisen kan ikke overstige overslaget vesentlig, og høyst med 15 prosent. Er dere uenige om et tall var fastpris eller overslag, er det du som må bevise det, og prisen regnes som inkludert mva. Etter bustadoppføringslova får du heller ikke tillegg for prisstigning på materialer uten at det er avtalt skriftlig. Endringer og tilleggsarbeid gir bare rett til tillegg hvis avtalen sier det, hvis det er avtalt skriftlig, eller hvis du sa fra om tillegget da endringen ble bestilt.
Endringer på byggeplassen er den vanligste tapsposten. Kunden ber om et ekstra vindu på befaringen, du sier «det fikser vi», og så står det ingenting skriftlig. Lag en enkel endringsmelding med pris som kunden signerer på telefonen før du gjør jobben. Se oppdragsavtale og kundekontrakt for hva kontrakten bør inneholde.
Med næringskunder og hovedentreprenører avtaler man ofte standardkontrakter. Les dem nøye, særlig bestemmelsene om varsling av tillegg og frister: det er der det er lettest å tape penger på å varsle for sent. Om valget mellom prisformene generelt, se fastpris eller timepris.
AS eller enkeltpersonforetak?
I byggfaget er svaret oftere aksjeselskap enn i nesten noe annet håndverk. Kunden kan reklamere i inntil fem år på arbeid på fast eiendom etter håndverkertjenesteloven, garantiene i bustadoppføringslova løper i fem år, og en feil i bærende konstruksjon eller fuktsikring kan koste mer enn hele prosjektet. I et enkeltpersonforetak hefter du med alt du eier for alt dette. I et AS er ansvaret i utgangspunktet begrenset til selskapets midler – men husk at personlig kausjon for garantier og lån bryter det skjoldet.
Sentral godkjenning forutsetter dessuten fast ansatt faglig ledelse, og eieren av et enkeltpersonforetak kan ikke være ansatt i sitt eget foretak. Aksjekapitalen er 30 000 kroner og kan brukes i driften. Se AS eller ENK for resten av avveiingen.
Ansatte, innleie og underentreprenører
Et byggfirma vokser sjelden lenge alene. Mange starter med å leie inn folk eller bruke underentreprenører, og det er greit – men du har ansvaret for at alle på plassen din har gyldig HMS-kort og jobber lovlig. Gjennomgå innleie, frilansere og underleverandører før du henter inn hjelp. Får du ansatte, er yrkesskadeforsikring lovpålagt, og en tømrer koster deg langt mer enn timelønnen når arbeidsgiveravgift, feriepenger og pensjon kommer på toppen.
Mange byggfirmaer samarbeider fast med rørlegger, elektriker og maler. Selger du bad eller oppussing som én pakke til en forbruker, svarer du for hele leveransen. Fagene har ulike regler: se starte rørleggerfirma og starte malerfirma.
Ofte stilte spørsmål
Trenger jeg ansvarsrett for å starte byggfirma?
Ikke for å starte. Du trenger ansvarsrett når firmaet skal stå ansvarlig for utførelse i et søknadspliktig tiltak. Da må den faglige ledelsen minst ha fagbrev og to års praksis (tiltaksklasse 1), og mesterbrev eller fagskole og tre års praksis for tiltaksklasse 2.
Er sentral godkjenning påkrevd?
Nei, den er frivillig, og offentlige oppdragsgivere har ikke lov til å kreve den. Den gjør det enklere å få godtatt ansvarsrett, fordi kommunen normalt legger den til grunn. Godkjenningen varer i tre år.
Må jeg stille garanti når jeg bygger for privatpersoner?
Ved oppføring av ny bolig for en forbruker: ja, minst 10 prosent av vederlaget fram til overtakelsen og 5 prosent i fem år etterpå, med mindre vederlaget ikke ventes å overstige 2 G. Ved rehabilitering og tilbygg gjelder håndverkertjenesteloven, som ikke har tilsvarende garantikrav.
Hvor mye kan et prisoverslag overskrides?
Ikke vesentlig, og aldri mer enn 15 prosent – med mindre det gjelder avtalte endringer og tilleggsarbeid. Det gjelder både etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.
Må jeg sende forhåndsmelding til Arbeidstilsynet?
Når byggherren er en privatperson og arbeidet varer mer enn 15 virkedager eller overstiger 250 dagsverk, skal firmaet som utfører arbeidet sende forhåndsmelding senest en uke før oppstart.