Ja, du kan leie ut et rom i egen bolig til ditt eget aksjeselskap. Selskapet får fradrag for leien, men inntekten er ikke skattefri for deg – utleie til næringsformål faller utenfor skattefritaket for utleie i egen bolig, og leien skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent.
Dette er en av de mest misforståtte konstruksjonene blant folk som driver AS fra hjemmekontoret. Ryktet sier «skattefri leieinntekt». Det stemmer for den som leier ut kjellerleiligheten til en student, men ikke for den som leier ut kontoret til sitt eget selskap. Skillet ligger i hva lokalet brukes til.
Hvorfor er leien skattepliktig når annen boligutleie er skattefri?
Hovedregelen for utleie i egen bolig er romslig: leier du ut en del av boligen din mens du selv bruker minst halvparten, er leieinntekten som utgangspunkt skattefri. Men fritaket gjelder utleie til boligformål. Leier du ut til noe annet – et kontor, et lager, et behandlingsrom – er inntekten skattepliktig fra første krone.
Et rom du leier ut til ditt eget AS er per definisjon utleid til næringsformål. Dermed havner leien utenfor fritaket og inn i kategorien kapitalinntekt: 22 prosent skatt på alminnelig inntekt, uten trygdeavgift og uten trinnskatt. Til gjengjeld kan du trekke fra de faktiske kostnadene som knytter seg til den utleide delen – strøm, forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold, forholdsmessig etter areal. Nettoen er det du skattlegges for.
Vanlig misforståelse: «Jeg leier ut under grensen, så det er skattefritt.» Det finnes ingen bunnfradragsgrense som redder deg her. Beløpsgrensene folk husker fra korttidsutleie og romutleie gjelder utleie til bolig. Til eget AS er hele nettoinntekten skattepliktig.
Hvorfor gjør folk det likevel?
Fordi 22 prosent er lavt sammenlignet med alternativet. Skal du hente de samme kronene ut av selskapet som lønn, betaler selskapet arbeidsgiveravgift, og du betaler trygdeavgift og trinnskatt på toppen av skatten på alminnelig inntekt. Tar du dem som utbytte, har selskapet allerede betalt 22 prosent selskapsskatt, og utbyttet oppjusteres med faktor 1,72 og skattlegges med 22 prosent – effektivt 37,84 prosent på det utdelte beløpet.
Leie er en tredje vei. Selskapet får full kostnadsføring, akkurat som for lokaler leid av en fremmed utleier, og du skattlegges med 22 prosent av nettoen. Marginen mellom 22 prosent og det du ellers ville betalt er hele begrunnelsen for ordningen.
| Uttaksform | Kostnad i selskapet | Skatt hos deg |
|---|---|---|
| Lønn | Fradrag + arbeidsgiveravgift | Personinntekt: 22 % + trygdeavgift + trinnskatt |
| Utbytte | Ikke fradrag (tas av overskudd etter 22 % selskapsskatt) | Effektivt 37,84 % av utbyttet |
| Leie for hjemmekontor | Fradrag, ingen arbeidsgiveravgift | 22 % av netto leieinntekt |
Tabellen forklarer hvorfor regnskapsførere ofte nevner ordningen for enmannsselskaper. Den forklarer samtidig hvorfor Skatteetaten ser nøye på den: den som setter leien for høyt, flytter i realiteten lønn over i et lavere skattespor.
Hva er markedsleie – og hvem bestemmer den?
Leien må være markedsmessig. Det betyr det en uavhengig part ville betalt for et tilsvarende lokale i samme område, ikke det som gir deg mest igjen etter skatt. Setter du leien for høyt, kan Skatteetaten skjære ned til markedsnivå, og det overskytende kan bli omklassifisert – typisk til lønn eller utbytte, med den skatten og eventuelle arbeidsgiveravgiften det innebærer.
Praktisk fremgangsmåte: finn tre reelle sammenligningsgrunnlag for kontorlokaler i din by, regn ut kvadratmeterpris, gang med arealet du faktisk leier ut, og juster ned for det som skiller et rom i en bolig fra et ordentlig kontorbygg – ingen resepsjon, ingen møterom, ingen egen inngang. Lagre utregningen sammen med leieavtalen. Den kostet deg en halvtime, og den er det eneste du har å vise til hvis nivået skulle bli utfordret.
Er du i tvil om nivået, er dette et av de klareste tilfellene der spørsmålet bør gå til regnskapsfører før avtalen signeres. En avtale som er satt opp riktig fra start koster lite; en omklassifisering tre år senere gjør det ikke.
Hvordan settes avtalen opp?
Skriftlig, og som en avtale mellom to parter – deg som privatperson og selskapet. At du sitter på begge sider av bordet endrer ingenting; det gjør bare dokumentasjonen viktigere. Avtalen bør inneholde:
- Hvilket rom som leies ut, med areal i kvadratmeter og gjerne en enkel plantegning.
- Leiebeløp og betalingstidspunkt – månedlig eller kvartalsvis, og hva leien inkluderer (strøm, oppvarming, internett).
- Leieperiode og oppsigelse.
- Hva lokalet brukes til, og at det ikke brukes privat.
- Dato og signatur fra begge parter. Er du eneste aksjonær og eneste styremedlem, protokollfører du beslutningen i styret – avtaler mellom selskapet og aksjonæren skal behandles ryddig etter aksjeloven.
Deretter må leien faktisk betales. Dette er stedet ordningen oftest ryker i praksis: avtalen ligger i skuffen, men pengene forlater aldri selskapskontoen, eller de bokføres mot mellomregningskontoen og blir stående der år etter år. En leieavtale uten betalingsstrøm er vanskelig å forsvare som reell. Betal fra selskapets konto til din private konto, med tekst som viser hva det er, og la mellomregningen være for utlegg og kortsiktige poster.
Praktisk: Sett opp en fast månedlig overføring med teksten «Husleie kontor [måned/år]» og legg leieavtalen som vedlegg i regnskapssystemet. Da har du både avtale, bilag og betalingsstrøm på ett sted – de tre tingene enhver kontroll spør etter.
Leie eller vanlig hjemmekontorfradrag – hva bør du velge?
Det er ikke et fritt valg, for de to modellene hører hjemme i hver sin selskapsform. Hjemmekontorfradraget med standardsats er et fradrag i næringsinntekt og gjelder deg som driver enkeltpersonforetak. Har du AS, er du ansatt i et selskap som er en egen juridisk person – selskapet kan ikke ta fradrag i din bolig, det må skaffe seg en rett til lokalet. Derfor leieavtalen.
Driver du ENK og vurderer å gå over til AS, er dette ett av flere hensyn i vurderingen, om enn ikke det viktigste. Se AS eller ENK for helheten, og AS med én eier for hvordan formalitetene fungerer når du er alene i selskapet.
Har du AS og lar være å inngå leieavtale, får du ganske enkelt ingenting for at kontoret står i din bolig. Selskapet kan riktignok dekke utstyr, bredbånd og andre driftskostnader – se mobil og bredbånd betalt av bedriften – men rommet i seg selv gir ingen effekt uten en avtale.
Hva bør du være oppmerksom på over tid?
Tre ting, i stigende alvorlighetsgrad.
Rommet må brukes som avtalt. Blir kontoret gjesterom i sommerferien og gamingrom på kveldstid, blir det vanskelig å forsvare at selskapet leier det. Den samme eksklusivitetstankegangen som gjelder for hjemmekontorfradrag i ENK ligger under her.
Boligsalget kan bli berørt. Skattefritaket ved salg av egen bolig knytter seg til din egen bruk. Har en del av boligen vært brukt i næring eller utleid til næringsformål over tid, kan en forholdsmessig del av gevinsten bli skattepliktig. Utgjør kontoret en liten del av en normal bolig, er utslaget lite – men det er ikke null, og det er verdt å ta opp med regnskapsfører før du selger, ikke etter.
Ordningen forsvinner ikke av seg selv. Flytter du, endrer arealet eller legger ned virksomheten, må avtalen oppdateres eller sies opp. En leieavtale som løper videre etter at selskapet har flyttet inn i egne næringslokaler, er en kostnad uten motytelse – og den typen post er akkurat det en kontroll ser etter.
Til slutt et generelt forbehold som hører hjemme her mer enn de fleste steder: dette er et område med skjønnsmessige grenser, der utfallet avhenger av arealet, leienivået og hvordan boligen din faktisk brukes. Informasjonen her er generell. Sett opp ordningen sammen med regnskapsfører første gang, så slipper du å reparere den senere. Er du usikker på hvordan avtalen bokføres, gir grunnleggende regnskap rammen.
Ofte stilte spørsmål
Er leieinntekten fra eget AS skattefri?
Nei. Skattefritaket for utleie i egen bolig gjelder utleie til boligformål. Utleie til ditt eget selskaps kontorbruk er utleie til næringsformål, og nettoinntekten skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent.
Kan jeg trekke fra kostnader mot leieinntekten?
Ja. Kostnader som knytter seg til den utleide delen – forholdsmessig andel av strøm, forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold – kommer til fradrag i leieinntekten. Det er nettobeløpet som skattlegges.
Må leieavtalen være skriftlig?
Formelt kan avtaler inngås muntlig, men her bør du aldri gjøre det. Uten en skriftlig avtale med areal, beløp og periode har du ingen dokumentasjon på at leien er reell og markedsmessig, og selskapets fradrag står svakt ved kontroll.
Hva skjer hvis leien er satt for høyt?
Skatteetaten kan redusere den fradragsberettigede leien til markedsnivå og omklassifisere det overskytende – typisk til lønn eller utbytte hos deg. Da får du både høyere skatt og en korrigering i selskapet, gjerne med tilleggsskatt hvis avviket er stort.
Kan selskapet leie et rom hos meg selv om jeg leier boligen?
Det kan være mulig, men fremleie krever normalt samtykke fra huseieren din, og du må kunne dokumentere at du har rett til å leie ut videre. Sjekk leiekontrakten din før du inngår avtale med selskapet.